Lennart Arnstads bostadsblogg

Visserligen är jag lite jävig som chefredaktör för en tidning som riktar sig till bostadsrättsföreningars styrelser - Bo bättre.

Men jag är bestämd motståndare till att kommunen säljer sitt bestånd av allmännyttiga kulturhus, de som så ömsint förvaltas av Stadsholmen, dotterbolag till Svenska Bostäder.
Hittills har även borgerliga styren i staden faktiskt bevarat just dem i stadens ägo - bra!

När Svenska Bostäder fått in intresseanmälningar för att bilda bostadsrätt gäller nära hälften hus i Stadsholmen, enligt en artikel i SvD.
Hittills handlar det om 646 lägenheter i äldre hus som kan bli bostadsrätt.
Det är, anser jag, helt fel att ombilda dessa kulturhistoriskt intressanta lägenheter och göra dem till brickor i ett huvudstadens eget krassa Monopol-spel.

Fakta ur SvD:s artikel:
AB Stadsholmen bildades 1934 av Samfundet S:t Erik för att hejda rivningen av äldre hus i Gamla Stan. 1967 såldes aktierna i Stadsholmen till Stockholm Stad. Vid årsskiftet ingick 258 fastigheter med 1650 lägenheter och 692 lokaler.

Hittills har Svenska bostäder fått in intresseanmälningar från hyresgäster i 135 bostadsrättsföreningar. 57 av dessa föreningar, 42 procent, gäller fastigheter som ägs av Stadsholmen.

–Det är väldigt många i Stadsholmen. Hela Åsöberget har lämnats in som en förening. Och många fastigheter i Gamla stan, säger Hanna Lovén, förvaltningsekonom på Svenska bostäder, till SvD.
Anmälningar har också kommit in från föreningar på bland annat Djurgården, Fjällgatan och Skinnarviksberget på Södermalm.

Även om det svider i plånböckerna för vissa tycker jag att utförsäljningen ska stoppas - eller regleras stenhårt. Vilket det ändå finns visst hopp om, enligt vad jag erfar.
Läs mer om hoten mot kulturhusen i SvD

Ibland blir det bingo för en gammal murvel!
Kommande numret av Bo bättre - tidningen jag är chefredaktör för (Mediabolaget) - har balkonger som stort tema.
Och precis då kommer stadsbyggnadsbogarrådet Mikael Söderlund (m) med budskapet att det ska bli lättare att bygga balkonger i Stockholm - som är den största marknaden för detta.

Alla råd om balkongbyggande hittar du således i Bo bättre nr 1/07, kommer 10 mars. Vältajmat var ordet!
Friare tolkningar av byggreglerna ger större chans att få bygga ut. Stadsbyggnadskontoret intar en mer liberal hållning till bygglov.
De som tidigare har fått avslag på sina ansökningar om bygglov av exempelvis balkonger uppmanas att söka på nytt, säger Mikael Söderlund till DN. Och tillägger att en balkong “nästan tillhör de mänskliga rättigheterna”.
Det har han ju alldeles rätt i.

Den svenska fastighetsmäklarbranschens omsättning ökade från 5,1 miljarder kronor år 2004 till 6,1 miljarder år 2005.
Dessa imponerande siffor redovisar Mäklarsamfundet. En miljard i ökning: 1 000 000 000 kronor. Och säkert fortsatte miljardkurvan upp även i fjol.

Den 31 december 2006 hade den statliga tillsynsmyndigheten - Fastighetsmäklarnämnden, FMN - 5 908 registrerade fastighetsmäklare varav 76 är hyresförmedlare.
I branschen arbetar också fastighetsmäklarassistenter, administrativa medarbetare, marknadsförare etc.
Under de senaste åren har allt fler studenter sökt sig till högskolornas fastighetsmäklarutbildningar.
Det är alltså inte bara fastighetssäljarna som ser frestande miljoner torna upp sig. Även mäklarna vill ha sin rejäla bit av kakan - och allt fler unga drömmer därför om att bli mäklare. Kanske ett drömyrke i stil med att bli t ex programledare i tv. Eller rentav såpa-skådis…

Nu är det klart för inflyttning i Sveriges första superisolerade flerbostadshus - som jag även har med som ypperligt exempel på prisvärt bostadsbyggande i min bok “Bygg billigare och bo bättre”.
Karlstads högsta bostadshus - det tolv våningar höga Seglet på Orrholmen - innehåller 44 allmännyttiga (Karlstads Bostads AB) hyreslägenheter och har byggts med ett nytt koncept; huset blir extremt energieffektivt. Ett så kallat passivhus.

Under normala förhållanden krävs ingen uppvärmning alls. Det är möjligt tack vare bland annat 45 cm tjock väggisolering, energifönster och ett eget ventilationssystem i varje lägenhet.
Dessutom är det låga hyror!
Genomsnittlig hyresnivå för lägenheterna är 1 150 kr/kvm/år vilket motsvarar 4 850 kr/mån för en tvårumslägenhet samt 6 800 kr/månad för en trea.
Uthyrningen påbörjades efter semestern 2006. Samtliga lägenheter tecknades rekordsnabbt. Givetvis!
Klicka här och läs mer om huset i Byggkostnadsforums artikel

Du kan gå på pumpen - rejält - om pumpen inte fungerar.
Även företagen själva medger nu att det är kvalitetsproblem med värmepumparna, varav en del helt enkelt inte klarar den svenska starka kylan.

Jag har skrivit mycket om värmepumpar genom åren. Min känsla är att de stora och godkända märkena i den nya generationen pumpar - speciellt de med bergvärme och luft/vatten-värme - klarar sig bra.

Enligt Dagens Industri kostar det dock tiotals miljoner kronor att reparera värmepumpar för branschjätten, japanska Panasonic. Omkring 30 000 pumpar som Panasonic sålt i Sverige kan ha ett fel som gör att de går sönder när det blir kallt. Panasonic är mest känt för luftvärmepumpar, alltså den sort som har minst effekt värmemässigt.

Men det är flera värmepumpar som har kvalitetsproblem, visade en rapport som försäkringsbolaget Folksam sammanställt. Över 60 procent av alla som går sönder är mindre än fem år gamla - en ökning jämfört med 1999 då 53 procent av alla trasiga pumpar var mindre än fem år gamla.
Kostnaden för skadorna ökade med 20 procent mellan 2004 och 2005, något som Folksam kallade alarmerande.
Bra information om värmepumpar finns här, på branschorganisationen Sveps hemsida

44 400 lägenheter påbörjades förra året i Sverige. En ökning med 39 procent jämfört med 2005.
Det visar statistik från Statistiska Centralbyrån, SCB. Och man kan ju bara vara väldans glad åt detta. Frågan är bara vilken sorts nya bostäder vi får framöver - enbart bostadsrätter och ägda hus? Hyresbyggandet är - om inget nytt händer - tyvärr satt i strykklass.

13 500 lägenheter påbörjades i småhus och 30 900 lägenheter i flerbostadshus. År 2005 var motsvarande siffror 12 342 respektive 19 502.
En tydlig “Odell-effekt” finns sedan den borgerliga regeringen under hösten beslöt att avskaffa bostadssubventionerna för bostäder.
Bidrag går inte längre till bostäder påbörjade efter den 31 december 2006. Medför att många byggherrar försökt att tidigarelägga byggstarten till före årsskiftet. “Odellplattor” (uppkallade efter bostadsminister Mats Odell) har gjutits för att markera att byggandet börjat i bidragsberättigad tid…
SCB uppskattar att ett sådant tidigareläggande kan omfatta cirka 7 000 av de påbörjade lägenheterna, främst i flerbostadshus.
Se statistiken på SCB:s hemsida

Kors i taket - nu föreslår nya bostöds-slopande regeringen trots allt ett nytt investeringsstöd till bostäder. Dock endast till äldreboende, vilket givetvis är vällovligt - tycker en 67-åring bostadsjournalist med äldreboende i blick!

Stödet måste dock först prövas mot EU:s statsstödsregler. Det innebär att inget får betalas ut förrän Europeiska kommissionen sagt ja.
Det handlar om stöd till både ny- och ombyggnader av bostäder som utgör särskilt boende för äldre. De ska ha påbörjats under perioden 1 januari 2007 - 31 december 2011 och vara färdigställda inom två år.

Bidraget föreslås uppgå till 2 600 kronor per kvadratmeter bruksarea ovan mark för nybyggnad och 2 200 kronor för ombyggnad.
Investeringsstödet föreslås uppgå till 500 miljoner kronor för år 2007.
Läs mer på regeringens hemsida

Lotta Jaensson, tidigare bas för nätverket www.jagvillhabostad.nu, talade så ihärdigt för ungdomars bostadsproblem att Mona Sahlin (s) - då samhällsbyggnadsminister - utsåg henne till “nationell bostadsamordnare”.
Nu har Lotta presenterat en utredning som vill straffbelägga olagliga överhyror för att skydda unga på andrahandsmarknaden.
Dessutom vill hon införa regler som förbilligar byggandet av ytsnåla, billigare hyreslyor. Således inte mycket som attraherar den nya regeringens krassa marknadstänkande.

Jag håller med Lotta i en del och inte i annat. En mycket väsentlig sak tror jag är att utveckla bostadsförmedlingar (utredningen talar om en “nationell bostadsportal”) så att de blir effektivare. I stil med Stockholms stads - trots alla myter om motsatsen - väl funkande förmedling, som envist ökar utbudet år från år. Och skulle lyckas ännu bättre med mer hyresbyggande, bättre uppbackning och fler privatvärdar som lämnar bostäder.

Jag har alltid varit skeptiskt till skräckhistorier om svartaffärer, där fastighetsägarnas utredningar snackar om miljardbelopp, men där deras verkliga syfte givetvis är att få höja hyrorna.
Vidare anser jag att det borde vara lika straffbart att köpa svart som att sälja. I dag är det bara säljarna som kan åka dit. Det finns ingen anledning att köpa svarta hyreskontrakt och mygla sig förbi bostadskön. Många blir dessutom hjältar på kuppen genom att anmäla värden och galant få stålarna tillbaka. Ofta handlar det om välbeställda och listiga köpare, lika skrupelfria som säljarna.

Viktigast: Ett gott och prisvärt nybyggande av lägenheter folk efterfrågar. Och väl fungerande bostadsförmedlingar. Som gott kan inkludera andrahandsuthyrning.

Svenskar vill helst bo i äldre hus med högt i tak. En lägenhet från 1920 kostar i genomsnitt 16 procent mer än en lägenhet från 1940 eller senare.
Detta visar en uppsats av Henrik Dennerheim, Handelshögskolan i Stockholm, refererad i SvD Ekonomi 24.

Den som vill höja värdet på sitt boende bör renovera kök och badrum eller installera balkong och kakelugn. Detta har jag faktiskt själv konstaterat i en artikel med samma tema i Privata Affärer, grundad på samtal med erfarna mäklare.

En nyrenoverad lägenhet kostar, enligt Dennerheim, 10 procent mer än den genomsnittliga lägenheten. En fungerande eldstad höjer värdet med 8 procent och en balkong med 7 procent.
Dock ska man vara försiktigt, menar jag. En balkong kan bli dyr att bygga och höjer inte värdet lika mycket. Likaså kan både kök och badrum bli “felrenoverade” och snarast sänka priset, i köparnas ögon.

Att ha en låg månadsavgift gör tveklöst lägenheten mer attraktiv. Skulle avgiften stiga med 10 procent tar det bort 2,6 procent av slutpriset. Enligt Dennerheim ökar avgiftens betydelse med lägenhetens storlek upp till fyrarumslägenheter. Extra rum är också bra för värdet.

Värdehöjarna: Nyrenoverat +10%, utsikt +7%, sjöutsikt +25-30%, balkong +7%, kakelugn + 8 %, byggår före 1920 +16%.
Värdesänkarna: 10 procents högre avgift -2,6%, trafikerad gata -5%. 



Trots högre räntor tänker en fjärdedel av svenskarna ansöka om nya lån under 2007.
Det visar en ny undersökning som Sifo gjort på uppdrag av Länsförsäkringar.
Hälften procent anger dock att de inte tänker söka nya lån medan 24 procent är osäkra.

Suget eftet lån består alltså, trots att räntorna väntas stiga, enligt expertisen. Även om höjningen troligen inte blir så stor och sker i långsam takt.

Att låna till boendet är den största dragaren i lånekarusellen. 40 procent av “nylånarna” uppger att de ska använda pengarna för att investera i en bostad.
32 procent säger att de tänker renovera en bostad, men 28 procent tänker satsa på bil, båt eller motorcykel.
Bara 10 procent kommer att använda pengarna för att studera.

« Previous entries